Под переуступкой прав понимается такая сделка, когда права и, что важно, обязанности перед застройщиком переходят от заключившего с застройщиком договор к новому лицу. Переуступка прав по договору возможна независимо от того, какой был первоначально заключен договор с застройщиком. «Возможность заключения договора уступки не зависит от схемы оформления, а значит, возможна при любых схемах». Переуступка возможна по договорам инвестирования, соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи и пр. Если первоначально заключен договор о долевом строительстве – то перейдут установленные в нем права, если предварительный договор продажи – то права по нему, договор соинвестирования – права по договору соинвестирования и т.д. При вексельной схеме кроме передачи прав по предварительному договору купли-продажи должна произойти переуступка векселя, путем совершения передаточной надписи (индоссамента). Если для оплаты строящейся квартиры применялась страховая схема, то должен измениться и договор страхования.
Будущему покупателю прав на квартиру сделка по переуступке может быть интересна тем, что он получает возможность купить площадь в доме, который уже распродан, продажи квартир в котором приостановлены и т.д. Обычно, желающих продать квартиру по переуступке, ищут на форумах, организованных будущими жильцами дома, или в популярных изданиях по жилой недвижимости. Зачастую таких людей получается найти и через застройщика – многие покупатели, приобретавшие права на квартиры, при желании продать эти права обращаются к застройщику.
Продавцами движут совсем другие мотивы. «Как правило, этой схемой пользуются клиенты при продаже «инвестиционных» квартир. Покупая жилье на этапе закладки фундамента, они выставляют квартиры на продажу на последней стадии реализации проекта», - говорит Анна Алшерова, старший юрисконсульт компании «Сити-XXI век». Они переуступают права по большей цене, чем исходная – доходность такой операции могла доходить до 100% годовых. Многие продают права на еще не построенную квартиру из-за сменившихся жизненных обстоятельств – к примеру, если срочно нужно погасить кредит, взятый на работе или у друзей, в случае развода, наследования хорошей жилплощади и т.д. И, наконец, продать права на квартиру могут захотеть те, кто получил негативную информацию о застройщике, перспективы строительства дома, подключения к коммуникациям, принятия госкомиссией и т.д. Встречаются случаи, когда права на квартиры продают сотрудники застройщика – они имеют доступ к покупке квартир и оценкам рисков на самых ранних стадиях проекта и покупают квартиры в «инвестиционных» целях.
Это когда на покупателя переоформляется не право собственности, а права требования в инвест-договоре (или договоре долевого участия). Права собственности возникнут после сдачи объекта. А его могут и не сдать или сдать с большой задержкой.
Будущему покупателю прав на квартиру сделка по переуступке может быть интересна тем, что он получает возможность купить площадь в доме, который уже распродан, продажи квартир в котором приостановлены и т.д. Обычно, желающих продать квартиру по переуступке, ищут на форумах, организованных будущими жильцами дома, или в популярных изданиях по жилой недвижимости. Зачастую таких людей получается найти и через застройщика – многие покупатели, приобретавшие права на квартиры, при желании продать эти права обращаются к застройщику.
Продавцами движут совсем другие мотивы. «Как правило, этой схемой пользуются клиенты при продаже «инвестиционных» квартир. Покупая жилье на этапе закладки фундамента, они выставляют квартиры на продажу на последней стадии реализации проекта», - говорит Анна Алшерова, старший юрисконсульт компании «Сити-XXI век». Они переуступают права по большей цене, чем исходная – доходность такой операции могла доходить до 100% годовых. Многие продают права на еще не построенную квартиру из-за сменившихся жизненных обстоятельств – к примеру, если срочно нужно погасить кредит, взятый на работе или у друзей, в случае развода, наследования хорошей жилплощади и т.д. И, наконец, продать права на квартиру могут захотеть те, кто получил негативную информацию о застройщике, перспективы строительства дома, подключения к коммуникациям, принятия госкомиссией и т.д. Встречаются случаи, когда права на квартиры продают сотрудники застройщика – они имеют доступ к покупке квартир и оценкам рисков на самых ранних стадиях проекта и покупают квартиры в «инвестиционных» целях.